Cronistoria news

Immobili sulla carta, alla fidejussione ci pensa il notaio

L'acquirente di un immobile ancora da costruire adesso può stare più tranquillo: ci pensa il notaio a controllare la regolarità sia della fidejussione che il costruttore deve rilasciargli a garanzia dei versamenti che man mano effettua in suo favore e sia del rilascio della polizza postuma decennale a copertura di eventuali vizi dell’immobile dopo la conclusone della compravendita.

È stata definitivamente approvato dal Senato il Ddl 2681 che prevede, all’articolo 12, la delega al Governo ad adottare disposizioni a tutela di coloro che acquistano un immobile “sulla carta”, disciplinati dalla legge 210/04 e dal Dlgs 122/2005.

La novità consiste principalmente nel fatto che il contratto preliminare di compravendita, così come qualunque atto avente le medesime finalità, dovrà essere redatto per atto pubblico e per scrittura privata autenticata e il notaio sarà dunque tenuto al controllo della legalità di due obblighi a cui è tenuto il costruttore verso il promissario acquirente: quello di consegnare una fidejussione di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e deve ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà (articolo 2 del decreto legislativo 122/2005) e, a conclusione dei lavori, della cosiddetta “polizza decennale postuma” a beneficio dell’acquirente a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile (articolo 4 del Dlgs 122/2005).

L’inadempimento a tale ultimo obbligo comporterà la nullità relativa del contratto, che solo l’acquirente potrà fare valere.

Si tratta di due obblighi che il Dlgs 122/2005 aveva già posto in capo al costruttore, ma che non sempre era stato da questi rispettato, con conseguenti gravi pregiudizi in danno dell’acquirente il quale, peccando a volte di eccessiva buona fede, si era fidato delle assicurazioni, verbali o meno, fornitegli dal costruttore stesso.

Lo scopo è stato quello di rafforzare la posizione dell’acquirente. L’acquirente è stato individuato come colui, persona fisica, che acquista l’immobile da costruire ovvero che abbia stipulato ogni altro contratto diretto all’acquisto o comunque al trasferimento non immediato, a sé o ad un proprio parente in primo grado, della proprietà o della titolarità di un diritto reale di godimento su di un immobile da costruire. Restano esclusi dal novero degli acquirenti tutte le società o enti collettivi, siano essi a personalità giuridica o meno.

Quanto al costruttore, la legge richiama l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettono in vendita o che vendono un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto o comunque eseguita da terzi.

L’articolo 2 del Dlgs 122/2005 prevede l’obbligo della garanzia fidejussoria per consentire al promissorio acquirente di ottenere la restituzione di tutte le somme da lui anticipate al costruttore, se questi si dimostri insolvente. La polizza assicurativa è invece collegata al rogito e ha efficacia dalla data di ultimazione dei lavori e copre i danni conseguenti a vizi del suolo o a gravi difetti della costruzione che ne comportano la rovina.

Sotto tali due ultimi profili, la delega ora conferita al Governo di attribuire al notaio il ruolo di garante della legalità è senza dubbio un buon traguardo raggiunto: entro 12 mesi dovrà essere adottato un decreto legislativo per attuare la disciplina.

Sarebbe opportuno prevedere esattamente le caratteristiche della “ decennale postuma”, il controllo da parte del notaio della conformità della fidejussione ai requisiti dall’articolo 2 del Dlgs 122 e, soprattutto, l’estensione della garanzia della fidejussione anche alla restituzione, una volta intervenuta la nullità del contratto, del prezzo versato al costruttore.

 

 

 

 

 

Cedolare secca: le Entrate aprono al ravvedimento operoso

 

Con la ris. n. 115/E del 1 settembre 2017 (a pag. 1696) l'Agenzia delle entrate precisa che:

  1. è possibile ricorrere all'istituto del ravvedimento operoso in caso di omessa o tardiva presentazione della proroga del contratto di locazione in regime di cedolare secca;
  2. nessuna comunicazione deve essere inviata al conduttore se il contratto già contiene la rinuncia all’aumento del canone.

 

 

 

 

 

 

Il trasferimento della casa ristrutturata non sempre cambia il titolare del bonus

 

La disciplina si differenzia tra vendite, successioni e locazioni. Lo sconto sugli arredi non può passare di mano

La variazione nella titolarità dell'immobile su cui sono stati realizzati interventi di recupero del patrimonio edilizio non sempre comporta l'automatico trasferimento in capo all'acquirente del diritto di continuare a detrarre le quote residue. La regola generale, attualmente in vigore, secondo cui la "detrazione segue l'immobile" prevede, infatti, più di un'eccezione, che è bene conoscere, dal momento che nel 2016 più di 8 milioni di persone fisiche hanno indicato in dichiarazione le rate della detrazione sul recupero edilizio.

 

 

 

 

 

Agevolazioni acquisto prima casa, i seminterrati non abitabili devono essere conteggiati nella superficie

Per determinare se un’abitazione è di lusso e se quindi ha diritto alle agevolazioni prima casa, nella superficie utile devono essere conteggiati i piani seminterrati non abitabili. A stabilirlo la Corte di Cassazione con la sentenza 10807/2016.

Secondo quanto stabilito dal DM 2 agosto 1969, le abitazioni di lusso hanno diverse caratteristiche. Appartengono a questa categoria:

- le abitazioni unifamiliari dotate di piscina di almeno 80 mq o campi da tennis con superficie drenata di almeno 650 mq;

- le case composte di uno o più vani costituenti unico alloggio padronale aventi superficie utile complessiva superiori a 200mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine) ed aventi come pertinenza un’area scoperta della superficie di oltre sei volte l’area coperta;

- le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a 240 mq (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e il posto macchine).

A tal proposito, i giudici hanno affermato che nella superficie utile vanno conteggiati anche i locali non abitabili, quindi anche i seminterrati con un’altezza inferiore a quella prescritta dal regolamento edilizio comunale.

 

 

 

 

 

Acquisto case in classe A e B, il Milleproroghe reintroduce per il 2017 il taglio Iva al 50%

Lo scorso 31 dicembre era scaduto lo sconto Iva del 50% per l’acquisto di case in classe A e B, adesso il Milleproroghe reintroduce l’incentivo per tutto il 2017. Il provvedimento è attualmente all’esame dell’Aula del Senato dopo essere stato licenziato con modifiche dalla commissione competente di Palazzo Madama.

Tra gli emendamenti del Milleproroghe (decreto-legge 30 dicembre 2016, n. 244, in scadenza il 28 febbraio prossimo) approvati dalla commissione Affari costituzionali del Senato c’è infatti quello che proroga a tutto il 2017 la riduzione al 50% dell’Iva per l’acquisto di case ad alta efficienza energetica.

Nell’emendamento si legge: “La detrazione è pari al 50 per cento dell’imposta dovuta sul corrispettivo d’acquisto ed è ripartita in dieci quote costanti nell’anno in cui sono state sostenute le spese e nei nove periodi d’imposta successivi”.

 

 

 

 

 

 

LE SPESE PER LA CASA DETRAIBILI DAL 730 2017

E' disponibile sul sito dell'Agenzia delle Entrate la bozza del nuovo modello 730 per i redditi relativi all'anno fiscale 2016. Vediamo quali sono le novità che riguardano le spese per la casa e che faranno il loro debutto nella dichiarazione di quest'anno.

  • Detrazione bonus mobili giovani coppie - Spazio nel nuovo modello alla detrazione del 50% delle spese sostenute per l'acquisto di mobili e grandi elettrodomestici nell'anno 2015 o nel 2016. Il bonus è riservato alle giovani coppie con non più di 35 anni, anche conviventi di fatto da almeno tre anni. Non è stato prorogato nel 2017.

  • Detrazione Irpef canoni di leasing -  Chi ha acquistato la prima casa con la formula del leasing potrà usufruire della detrazione del 19% dell'importato pagato per i canoni di leasing. Il tetto massimo dei canoni per cui si può usufruire della detrazione non può essere superiore agli 8000 euro per chi alla stipula del contratto ha meno di 35 anni, mentre è di 4000 euro per gli altri.

  • Detrazione iva acquisto prima casa - Detrazione del 50% per chi nel 2016 ha acquistato un'abitazione di classe energetica A o B. L'agevolazione, come il bonus giovani coppie, non è stata rinnovata per il nuovo anno.

  • Detrazioni per una casa domotica -  Nel nuovo 730 spazio anche alla detrazione per l'acquisto, installazione e messa in opera di dispositivi multimediali per il controllo da remoto degli impianti di riscaldamento e/o produzione acqua calda e/o climatizzazione delle unità.

 

 

 

 

 

 

AGEVOLAZIONI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA

BONUS DEL 50% PER ACQUISTO  DI BOX PERTINENZIALE

 

Ammissibilità dell’assegno quale mezzo di pagamento 

 

Le novità della circ. n. 43/E del 18 novembre 2016

  • Il promissario acquirente di un box pertinenziale o di immobile facente parte di un edificio interamente ristrutturato, di cui all’art. 16-bis, comma 3, del TUIR, o di un immobile sul quale intende effettuare i lavori di recupero del patrimonio edilizio, può beneficiare della detrazione per gli importi versati in acconto sull’acquisto dell’immobile o versati per i lavori di ristrutturazione, a condizione che, alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi, siano stati registrati il preliminare di acquisto o il rogito.
  • Nel caso in cui il ricevimento delle somme da parte dell’impresa che ha ceduto un box pertinenziale risulti attestato dall’atto notarile, il contribuente può fruire della detrazione di cui all’art. 16-bis, anche in assenza di pagamento mediante bonifico bancario/postale, ma a condizione che ottenga dal venditore, oltre all’apposita certificazione circa il costo di realizzo del box, una dichiarazione sostitutiva di atto notorio che attesti che i corrispettivi accreditati a suo favore sono stati inclusi nella contabilità dell’impresa ai fini della loro concorrenza alla corretta determinazione del reddito del percipiente.

 

 

 

 

Mutui, esenzione bollo e registro si estende al cliente finale

Niente imposta di registro, bollo e altre imposte indirette per i mutui ipotecari concessi dalle banche, per l'acquisto dell'abitazione principale e per i lavori di ristrutturazione, alle giovani coppie e alle famiglie numerose o con disabili. Questi i chiarimenti dell'Agenzia delle entrate che, con la ris. n. 61/E del 26 luglio, precisa che il regime fiscale di favore previsto dall'art. 5, comma 24, del D.L. 269/2003, relativo ai contratti di finanziamento stipulati tra la Cassa depositi e prestiti e le banche intermediarie, è applicabile anche ai mutui conclusi tra queste ultime ed i beneficiari finali del prestito. Il decreto del 2003 prevede una particolare procedura di erogazione di finanziamenti alle banche da parte della Cdp, volta a favorire l'accesso al credito, per l'acquisto dell'abitazione principale o per interventi di ristrutturazione, da parte di categorie di soggetti meritevoli di tutela, quali le giovani coppie, le famiglie numerose o i nuclei familiari con disabili.

 

 

 

 

Fondo di garanzia / mutui prima casa 

A maggio 1.167 domande a Fondo mutui per l’acquisto della prima casa Trend positivo per il Fondo garanzia mutui per l'acquisto della prima casa, con una media di mille domande negli ultimi mesi, 1.167 a maggio. Da gennaio 2015, quando è stato attivato dal dipartimento del Tesoro con una dotazione di 600 milioni, le domande a oggi pervenute sono state 9.245, di cui 7.500 accolte.

 

 

Fondo di garanzia per i mutui prima casa 

Fondo garanzia prima casa: tra febbraio 2015 e marzo 2016 richieste per € 808 milioni

Con un livello di richieste di accesso pari a € 808 milioni in un anno, tra febbraio 2015 e marzo 2016, di cui 531 milioni di nuovi mutui già erogati o in attesa di essere concessi, il "Fondo di garanzia prima casa" continua a confermarsi in Italia uno valido strumento di accesso ai mutui per l'acquisto della propria abitazione. Le richieste di utilizzo di questo strumento da parte delle banche è in forte crescita: il numero delle domande è passato da 62 al mese (nel marzo del 2015) a circa 450 (nel marzo del 2016), in particolare con un maggior utilizzo registrato in Lombardia, Emilia Romagna, Piemonte, Sicilia e Lazio. Anche se il Fondo è aperto a tutti, a prescindere dal reddito del mutuatario, si segnala come lo strumento, con il 58% sul totale erogato, abbia interessato giovani con un'età inferiore a 35 anni. Lo comunica l'ABI sottolineando che il Fondo rappresenta un fondamentale esempio di collaborazione tra banche e Istituzioni, a disposizione delle famiglie che aspirano ad acquistare l'abitazione principale. L'obiettivo è, infatti, continuare a favorire l'accesso ai mutui attraverso una dotazione da € 550 milioni che potrebbe garantire finanziamenti potenziali per € 12-15 miliardi. Le banche che utilizzano il Fondo non possono richiedere ulteriori garanzie ai mutuatari, oltre a quella ipotecaria.

 

 

 

 

 

 

Fondo di garanzia per i mutui prima casa 

È entrato nella fase operativa il Fondo di garanzia per i mutui per la prima casa. Dal governo €  650 milioni fino al 2016 per favorire l’accesso al credito da parte delle famiglie per l’acquisto, o per l’acquisto e gli interventi di ristrutturazione e accrescimento dell’efficienza energetica, di unità immobiliari site sul territorio nazionale da adibire ad abitazione principale. 
Soggetti prioritari 
È assegnata priorità ai mutui erogati a favore di: 
- giovani coppie (dove almeno uno dei due componenti non abbia superato i 35 anni); 
- nuclei familiari monogenitoriali con figli minori conviventi; 
- giovani di età inferiore ai 35 anni titolari di un rapporto di lavoro atipico; 
- conduttori di alloggi di proprietà degli istituti autonomi per le case popolari. 
Per questi mutui è previsto un tasso calmierato (tasso effettivo globale - TEG) non superiore al tasso effettivo globale medio - TEGM (pubblicato trimestralmente sul sito del MEF ai sensi della legge 108/1996). 

 

 

 

“BONUS “MOBILI PER GIOVANI COPPIE”   CIRCOLARE N. 7 /E 

Il comma 75 dell’art. 1 della legge di stabilità del 2016 amplia le ipotesi in cui è possibile fruire del “bonus mobili”, individuando specifici requisiti soggettivi in presenza dei quali è anche elevato da 10.000 a 16.000 euro il limite massimo di spesa detraibile. 6 Il citato comma 75 stabilisce che “Le giovani coppie costituenti un nucleo familiare composto da coniugi o da conviventi more uxorio che abbiano costituito nucleo da almeno tre anni, in cui almeno uno dei due componenti non abbia superato i trentacinque anni, acquirenti di unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, beneficiano di una detrazione dall’imposta lorda, fino a concorrenza del suo ammontare, per le spese documentate sostenute per l’acquisto di mobili ad arredo della medesima unità abitativa.” La detrazione “da ripartire tra gli aventi diritto in dieci quote annuali di pari importo,(…) è calcolata su un ammontare complessivo non superiore a 16.000 euro.”. L’agevolazione, che spetta per le spese sostenute nell’anno 2016, pur presentando sostanziali analogie con il c.d. “bonus mobili” collegato a lavori di ristrutturazione edilizia, si differenzia da quest’ultimo per il contesto normativo di riferimento. Si forniscono, pertanto, i seguenti specifici chiarimenti. 2.1 Soggetti che possono beneficiare della detrazione La detrazione è riservata ai soggetti che possiedono i requisiti di seguito elencati, i quali si considerano soddisfatti se sono presenti nell’anno di vigenza dell’agevolazione, indipendentemente dal giorno o dal mese di realizzazione. La sussistenza di tali requisiti può essere quindi anteriore o successiva alla data di acquisto dei mobili. In particolare è necessario: a) essere una coppia coniugata o una coppia convivente more uxorio da almeno tre anni. Per le coppie coniugate, non rilevando il requisito di durata del vincolo matrimoniale, è sufficiente che i soggetti risultino coniugati nell’anno 2016. Per le coppie conviventi more uxorio, la convivenza deve durare da almeno tre anni. Tale condizione deve risultare soddisfatta nell’anno 2016 7 ed essere attestata o dall’iscrizione dei due componenti nello stesso stato di famiglia o mediante un’autocertificazione resa ai sensi del D.P.R. 28 dicembre 2000, n. 445; b) non aver superato, almeno da parte di uno dei componenti la giovane coppia, i 35 anni di età. Per non creare disparità di trattamento in base alla data di compleanno, il requisito anagrafico deve intendersi rispettato dai soggetti che compiono il 35° anno d’età nell’anno 2016, a prescindere dal giorno e dal mese in cui ciò accade; c) essere acquirenti di un’unità immobiliare da adibire ad abitazione principale della giovane coppia. In assenza di diversa prescrizione normativa si deve ritenere che l’unità immobiliare possa essere acquistata, a titolo oneroso o gratuito e che l’acquisto possa essere effettuato da entrambi i coniugi o conviventi more uxorio o da uno solo di essi. In quest’ultimo caso, nel rispetto della ratio della norma, l’acquisto deve essere effettuato dal componente che caratterizza anagraficamente la giovane coppia e quindi dal componente che non abbia superato il 35° anno d’età nel 2016. A sostegno di questa interpretazione si evidenzia che la relazione tecnica alla norma in esame, è stata effettuata utilizzando le dichiarazioni dei redditi delle persone fisiche presentate da contribuenti under 35 che non hanno dichiarato immobili nel quadro RB e i dati dell’imposta di registro relativi alle compravendite di abitazioni principali effettuate dai medesimi soggetti nello stesso anno. L’acquisto dell’unità immobiliare si ritiene che possa essere effettuato nell’anno 2016 o che possa essere stato effettuato nell’anno 2015. La fruizione dell’agevolazione anche per gli acquisti effettuati nel 2015 si deve ritenere consentita in base a considerazioni di ordine sistematico che tengono conto del fatto che, nell’ambito del TUIR, previsioni agevolative, quali quelle in materia di detrazione degli interessi di mutuo, consentono 8 che intercorra un arco di tempo di dodici mesi tra l’acquisto dell’immobile e la sua destinazione ad abitazione principale. Per quanto concerne i termini entro i quali l’immobile deve essere destinato ad abitazione principale di entrambi i componenti la giovane coppia si ritiene che tale destinazione debba sussistere in linea di principio nell’anno 2016. Tuttavia, tenuto conto che, come detto, può intercorrere un arco di tempo fra l’acquisto dell’immobile e la sua destinazione ad abitazione principale della giovane coppia, gli immobili acquistati nel 2016 possono, ai fini dell’agevolazione in esame, essere destinati ad abitazione principale entro i termini di presentazione della dichiarazione dei redditi per tale periodo d’imposta (termine di presentazione del modello UNICO PF 2017). Ciò in quanto tale destinazione deve sussistere al momento di presentazione della dichiarazione per consentire la fruizione della detrazione stessa. 2.2 Beni agevolabili La detrazione compete per le spese sostenute dal 1° gennaio al 31 dicembre 2016 per l’acquisto di mobili destinati all’arredo dell’abitazione principale della giovane coppia ma non anche per le spese per l’acquisto di grandi elettrodomestici. L’acquisto, come detto in premessa, può essere effettuato anche prima che si verifichino i requisiti indicati al paragrafo 2.1. Ad esempio, se una coppia coniugata acquista i mobili a marzo 2016 e stipula il rogito di acquisto dell’unità immobiliare ad ottobre 2016, nel rispetto del requisito anagrafico, avrà diritto alla detrazione sempreché l’unità immobiliare sia destinata ad abitazione principale di entrambi, entro il termine per la presentazione dei redditi relativa all’anno 2016. Considerata l’analogia con il “bonus mobili e grandi elettrodomestici”, di cui al citato art. 16, comma 2, del decreto legge n. 63 del 2013, per l’individuazione dei mobili agevolabili si rinvia alla circolare n. 29/E del 2013 nella quale è stato 9 chiarito che i mobili devono essere nuovi e che rientrano nell’agevolazione, a titolo esemplificativo, letti, armadi, cassettiere, librerie, scrivanie, tavoli, sedie, comodini, divani, poltrone, credenze, nonché i materassi e gli apparecchi di illuminazione che costituiscono un necessario completamento dell’arredo dell’immobile. Non sono agevolabili, invece, gli acquisti di porte, di pavimentazioni (ad esempio, il parquet), di tende e tendaggi, nonché di altri complementi di arredo. 

 

 

 

Tornano a salire i canoni d’affitto (+1,7%) trainati dal mercato delle grandi città

Il mercato degli affitti ha tenuto anche in questi ultimi anni di crisi. Complice la difficoltà nell’acquistare casa, anche per via della difficoltà di accendere un mutuo, la domanda di affitto si è mantenuta infatti molto vivace. E nonostante la molta offerta di case, i canoni hanno retto, seppur con cali di qualche punto percentuale ogni anno. Ma ora la situazione nel mercato immobiliare sta mutando e i canoni stanno tornando a salire, seppur lievemente.

 

 

Rivalutazione dei terreni

I commi 887 e 888 hanno fondamentalmente riaperto l’istituto di rivalutazione delle partecipazioni (non negoziate in mercati regolamentati) e dei terreni (edificabili e con destinazione agricola), di cui rispettivamente agli artt. 5 e 7 della legge 448/2001 (Finanziaria 2002), posseduti da soggetti che operano fuori dall’attività imprenditoriale.

La nuova rideterminazione dei valori di acquisti riguarda i beni posseduti alla data del 1° gennaio 2016, con giuramento della relativa perizia di stima e pagamento della prima o unica rata dell’imposta sostitutiva (8% sul valore di perizia) entro il termine (perentorio) del 30 giugno 2016.

Nello specifico e in estrema sintesi, il comma 887 ha stabilito, con la consueta tecnica di modificare la data di possesso dei beni e quella di asseverazione della perizia e di pagamento della relativa imposta sostitutiva, una nuova riapertura dei termini per la rideterminazione dei valori di acquisto delle partecipazioni non quotate e dei terreni fabbricabili o agricoli.

Il successivo comma 888 invece ha disposto solamente che le aliquote delle imposte sostitutive di cui al citato art. 5, comma 2 (4% e 2%), sono entrambe pari all’8% e quella di cui al citato art. 7, comma 2 (4%), è raddoppiata.

Con riferimento alla rideterminazione dei valori di acquisto dei terreni, dunque, scade il 30 giugno 2016 il termine per redigere la perizia di stima ed effettuare il pagamento (in unica soluzione o al massimo in tre rate di pari importo con maggiorazione del 3% sulle rate dopo la prima) della relativa imposta sostitutiva con applicazione dell’aliquota pari all’8% sul valore di perizia.

Come noto, il costo di acquisto rivalutato è utilizzabile ai fini della determinazione dei “redditi diversi” di cui all’art. 67 del TUIR, cioè agli effetti del calcolo della plusvalenza, in caso di cessione a titolo oneroso dei terreni, e dà luogo a un risparmio delle imposte sui redditi.

I contribuenti interessati sono:

  • le persone fisiche titolari di beni (terreni o partecipazioni) che esulano dall’attività d’impresa, arte o professione;

  • le società semplici e soggetti equiparati;

  • gli enti non commerciali, con riferimento ai beni che esulano dall’attività commerciale;

  • i soggetti non residenti, con riferimento alle plusvalenze imponibili nel territorio dello Stato;

  • le società di capitali che hanno riacquisito, alla fine del giudizio, la piena titolarità dei beni oggetto di misure cautelari nel periodo di applicazione della norma (Ag. entrate, circ. n. 47/E del 24 ottobre 2011).

La perizia di stima dei terreni deve essere redatta da appositi professionisti abilitati, vale a dire da architetti, ingegneri, geometri, agronomi, agrotecnici, periti agrari e industriali edili, nonché periti regolarmente iscritti alle camere di commercio, industria, artigianato e agricoltura. La perizia va asseverata, entro il termine perentorio del 30 giugno 2016, presso la cancelleria del tribunale, il giudice di pace o il notaio e il contribuente è tenuto a conservarla (unitamente ai dati del professionista) per un’eventuale trasmissione o esibizione all’Agenzia delle entrate. La perizia asseverata in data successiva al rogito, purché entro il termine del 30 giugno 2016, non comporta alcuna decadenza dall’agevolazione (Ag. entrate, ris. n. 53/E del 27 maggio 2015; Cass. civ., Sez. VI, fra tante, ord. 14 maggio 2014, n. 10561 e ord. e 17 ottobre 2013, n. 23660).

Al riguardo si segnala la recente ord. n. 11387 del 3 giugno 2015, con la quale la Sez. VI civ. della Corte di Cassazione ha affermato fra l’altro che la rivalutazione dei terreni, una volta operata, costituisce “valore normale minimo di riferimento” ai fini delle imposte sui redditi, dell'imposta di registro e delle imposte ipotecaria e catastale e ciò indipendentemente dal potere dell'Agenzia delle entrate di procedere a una rettifica.

Da tale previsione di legge (art. 7, comma 6, della Finanziaria 2002), la Comm. trib. reg. di Milano, sezione staccata di Brescia, ha ritenuto che il valore rideterminato costituisca un vincolo sia per il contribuente, sia per il Fisco (sent. n. 1064/64/15).

Si ricorda che, in caso di precedente rivalutazione degli stessi beni, è possibile detrarre dall’imposta sostitutiva dovuta quella versata nella precedente operazione, oppure richiedere il rimborso, entro 48 mesi dal pagamento dell’intero importo o della prima rata dovuta a seguito della rivalutazione più recente, che comunque non potrà essere superiore all’importo dovuto in base all’ultima rideterminazione effettuata (Ag. entrate, ris. n. 91/E del 17 ottobre 2014).

Come si ricorderà, infatti, le lettere da dd) a gg) del comma 2 dell’art. 7 del D.L. 70/2011 (convertito dalla legge 106/2011), oltre a ridisegnare l’opportunità fiscale, hanno introdotto, per la prima volta, la possibilità di scomputare dalla nuova imposta sostitutiva quella vecchia, cioè l’imposta eventualmente già versata sulla base di precedenti procedure di rivalutazione aventi a oggetto i medesimi beni. In tale caso il contribuente che si sia avvalso del pagamento rateale in occasione della precedente rivalutazione non è tenuto al versamento delle restanti rate ed è legittimato a detrarre l’imposta già versata da quella dovuta in virtù della nuova rivalutazione (Ag. entrate, circ. n. 47/E del 24 ottobre 2011, par. 2).

La procedura di rideterminazione può eseguita anche quando il valore del bene sia diminuito (Ag. entrate, ris. n. 111/E del 22 ottobre 2010).

Il versamento (codici tributo: 8055 per le partecipazioni e 8056 per i terreni) va effettuato mediante utilizzo del mod. F24 telematico, mentre i contribuenti non titolari di partita IVA possono presentare la delega di pagamento anche presso banche, agenzie postali o concessionari della riscossione.

Con ris. n. 62/E del 25 giugno 2015 l’Agenzia delle entrate ha individuato i codici tributo anche per gli enti pubblici. Essi sono 855E per la rivalutazione delle partecipazioni e 856E per la rivalutazione dei terreni edificabili e con destinazione agricola.

Si rammenta altresì che il versamento deve essere eseguito da ciascun comproprietario o contitolare con riferimento alla propria quota di diritto, in caso di terreni appartenenti a più soggetti, e che l’imposta sostitutiva complessivamente dovuta per più terreni può essere corrisposta anche mediante un versamento cumulativo.

Il contribuente dovrà conservare anche gli esemplari del modello di pagamento (F24 o F24EP), mentre i dati riguardanti la rivalutazione devono essere indicati nel quadro RM del mod. Unico 2017 (redditi conseguiti nel periodo d’imposta 2016).

L’obbligo dichiarativo deve essere osservato anche dai contribuenti che utilizzano, per la propria dichiarazione dei redditi, il mod. 730, presentando il quadro RM e il relativo frontespizio entro il termine di presentazione del mod. Unico 2017 (Ag. entrate, circ. n. 47/E del 24 ottobre 2011, par. 5).

Infine è appena il caso di segnalare la sent. n. 8350 del 24 aprile 2015, con la quale la sezione tributaria della Corte di Cassazione ha affermato, per la prima volta, che i contribuenti che hanno versato l'imposta sostitutiva possono modificare in seguito la propria scelta decidendo di non avvalersi più dell’opportunità fiscale.

Di conseguenza detti contribuenti non solo non saranno più tenuti a pagare le eventuali rate restanti, ma avranno diritto al rimborso di quanto già versato. Tale pronuncia si pone in contrasto con il prevalente orientamento, che è favorevole al Fisco (fra le ultime, sent. 13 gennaio 2016, n. 385 e ord. 10 dicembre 2015, n. 24953).EL-1 EL-2

Rivalutazioni e date di riferimento a confronto

Terreni edificabili 
e agricoli

Rivalutazione 2014

(legge 147/2013)

Rivalutazione 2015

(legge 190/2014)

Rivalutazione 2016

(legge 208/2015)

Possesso

1.1.2014

1.1.2015

1.1.2016

Redazione e giuramento della perizia di stima

30.6.2014

30.6.2015

30.6.2016

Termine di versamento

30.6.2014

30.6.2015

30.6.2016

Pagamento in un’unica soluzione

30.6.2014

30.6.2015

30.6.2016

Pagamento dilazionato (numero massimo di rate):

  • prima rata
  • seconda rata
  • terza rata

 

 

30.6.2014

30.6.2015

30.6.2016

 

 

30.6.2015

30.6.2016

30.6.2017

 

 

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30.6.2017

30.6.2018

Modalità di versamento

Modello

Sezione

Codice tributo

Anno di riferimento

F24

Erario

8056

2016

F24 EP

Erario

856E

2016

 

 

 

Esercizio di affittacamere solo se
il regolamento condominiale lo consente

 

La Suprema Corte, con sent. n. 109 emessa il 7 gennaio 2016, è tornata a pronunciarsi sulla questione dei limiti negoziali al godimento della proprietà esclusiva, in una fattispecie in cui si controverteva dell'interpretazione di disposizioni regolamentari che vietano, più o meno esplicitamente, di destinare i locali di proprietà esclusiva a determinati usi ritenuti incompatibili con l'interesse comune dei condomini.

 

 

Operativo il nuovo prestito vitalizio ipotecario

È diventato operativo il nuovo prestito vitalizio ipotecario, una particolare forma di finanziamento riservato alle persone più mature. Il Ministro dello sviluppo economico Federica Guidi ha firmato infatti il decreto di attuazione della legge che, tra le altre cose, ha allargato la platea degli utilizzatori abbassando da 65 a 60 anni l'età per accedere al finanziamento che non si estingue più solo con la morte del proprietario ma anche con il trasferimento, in tutto o in parte, dei diritti reali di godimento sull'immobile dato in garanzia. Mutuando l'esperienza internazionale dei cosiddetti "lifetime mortgage" è stato rilanciato questo strumento finanziario che si caratterizza per essere garantito da una proprietà immobiliare residenziale che consente al proprietario di convertire parte del valore dell'immobile in contanti al fine di soddisfare le esigenze di consumo senza lasciare l'abitazione ovvero a ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto. Il prestito vitalizio ipotecario si pone, pertanto, come alternativo alla vendita dell'immobile attraverso la nuda proprietà, uno strumento molto utilizzato negli ultimi anni da una percentuale sempre più elevata di persone in età avanzata. Gli interessi possono essere rimborsati tutti alla scadenza ovvero a scadenze prestabilite. Se si sceglie la formula del rimborso alla scadenza, nulla è dovuto alla banca nel corso della durata del prestito. In questo caso non esistono possibilità di insolvenze relative al finanziamento. Infine viene definita una procedura rigorosa per la vendita della casa al fine del rimborso che avviene al prezzo di mercato. In questo modo la parte eccedente il capitale residuo del finanziamo è destinata agli eredi che possono così beneficiare dell'eventuale andamento positivo dei prezzi dell'immobile. Infine sotto il profilo fiscale, è stata confermata l'applicazione dell'imposta sostitutiva agevolata dello 0,25%.

 

 

 

 

 

 

SCEGLIERE L'AGENTE IMMOBILIARE DI FIDUCIA

 

Le 8 caratteristiche che il tuo agente immobiliare deve avere:

1.UN AGENTE IMMOBILIARE È IL TUO CONSULENTE TECNICO DI QUALITÀ

-Al primo incontro ha ascoltato le tue esigenze?

-Ha risposto alle tue domande?

-È riuscito a chiarire tutti i tuoi dubbi?

La professione immobiliare richiede un aggiornamento continuo. Se segue corsi o seminari ed è una persona motivata può aiutarti a vendere più velocemente.

2.UN AGENTE IMMOBILIARE SA DOVE PRENDERE E VEICOLA LE GIUSTE INFORMAZIONI (come le questioni legali)

-Ti ha letto e spiegato le condizioni del contratto che dovrai sottoscrivere?

-Ti ha spiegato come si svolgerà la compravendita dalla firma dell’incarico al rogito notarile?

Un Professionista riduce i pericoli della non conoscenza delle leggi che regolano le compravendite in Italia.

 

3.UN AGENTE IMMOBILIARE GESTISCE L’INCARICO IN MODO PROFESSIONALE

-Ricevi aggiornamenti costanti sulle attività fatte per promuovere il tuo immobile?

-Ti ha procurato planimetria, visura ipotecaria e/o visura catastale?

-Ha fatto tutti gli accertamenti (es. pendenze condominiali)?

Un Professionista consegna tutte le informazioni sulla casa già verificate e sicure.

 

4.UN AGENTE IMMOBILIARE CONOSCE BENE LA ZONA DI COMPETENZA

Conoscere bene la zona di riferimento è sicuramente un vantaggio per l’agente immobiliare che riuscirà ad individuare le persone giuste a cui far visitare gli immobili riducendo così i tempi per chi vuole vendere.

 

5.UN AGENTE IMMOBILIARE CURA LA PROMOZIONE DEGLI IMMOBILI IN PORTAFOGLIO

Chiedere quali saranno i canali pubblicitari e come verranno utilizzati per proporre il tuo immobile ti sarà utile per capire se ti stai rivolgendo all’agente giusto. Verificare come promuove i suoi immobili e quali canali di comunicazione utilizza è fondamentale per capire l’importanza che da alla vendita della tua casa.

 

6.UN AGENTE IMMOBILIARE GARANTISCE CONSULENZA, NON PROMETTE OTTIMI AFFARI

Un professionista conosce molto bene i valori di mercato delle zone che gestisce: se ti promette di vendere ad un prezzo troppo alto vuole solo aggiudicarsi l’incarico. Una valutazione approssimativa potrebbe prolungare i tempi di vendita, con relativo aumento dei costi finali.

 

7.UN AGENTE IMMOBILIARE RICHIEDE IL GIUSTO COMPENSO

Il compenso richiesto non è l’unico fattore da considerare nella scelta di un Professionista: scegliere solo perché ha un compenso più basso è un errore. A volte chiede una commissione più bassa perché non ha tempo da dedicare o non ha le competenze necessarie per vendere una proprietà in tempi rapidi.

 

8.UN AGENTE IMMOBILIARE È ABILITATO ALLA PROFESSIONE

Diffida dai professionisti improvvisati. Un Agente abilitato possiede il tesserino rilasciato dalla Camera di Commercio di iscrizione al REA. Verifica che il modulo di incarico di mediazione e tutti gli altri documenti (es. proposta acquisto), siano firmati dal mediatore (Agente Imm.re) e non da soggetti non abilitati.

 

IL TUO AGENTE IMMOBILIARE HA TUTTE QUESTE CARATTERISTICHE?

Se sì, allora, puoi affidargli il tuo immobile in esclusiva o acquistare in tutta Fiducia.

Redatto da Notaiodifiducia in collaborazione con Casa.it

 

 

CRTCU: nessuna provvigione agli agenti immobiliari non iscritti all’albo


 

L’agente immobiliare non iscritto nell’apposito ruolo tenuto presso la Camera di Commercio non ha diritto alla provvigione. E’ quanto ha sancito una sentenza della Corte Costituzionale (sent. n. 9380 del 27.6.2002) rilanciata dal CRTCU a seguito di numerose richieste di chiarimento pervenute ai propri sportelli. Ne consegue – spiega ancora la citata sentenza –  che per gli ausiliari (DIPENDENTI O COLLABORATORI ALL’INTERNO DELL’AGENZIA SENZA ISCRIZIONE) non possono svolgere attività  di mediazione per conto della società  in senso proprio, e compiere atti di rilevanza esterna, con efficacia nei confronti dei consumatori, ed impegnativi per l’ente da cui dipendono.

 

Nei casi portati a conoscenza al CRTCU, l’intera trattativa, dalla visita iniziale dell’immobile alla stipula del contratto, erano stati gestiti esclusivamente da “agenti” non abilitati, con il venir meno, appunto, del diritto alla pretesa provvigione.

 

 

 

 

 

Acquisto di case da affittare:
bonus IRPEF del 20%

Semaforo verde per le deduzioni IRPEF relative all'acquisto o alla costruzione di abitazioni destinate alla locazione. Con la pubblicazione del D.M. 8 settembre 2015, infatti, è stata data attuazione all'art. 21 del D.L. 133/2014 (più noto come decreto "Sblocca Italia"), che ha previsto benefici fiscali (nella forma di deduzione dal reddito complessivo ai fini dell'IRPEF) pari al 20% per l'acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di unità immobiliari da destinare alla locazione. Maggiori informazioni in agenzia 

 

 

 

 

 

 

 

 

Legge di Stabilità 2016 approvata, sintesi delle misure

IMU-TASI

È uno dei capitoli di maggior rilevanza della Legge di Stabilità 2016 (vale 3,7 miliardi) e riguarda sia le abitazioni sia gli immobili d’impresa:

  • viene eliminata la TASI sulla prima casa,con l’unica eccezione delle abitazioni di lusso (categorie catastali A1, A8 e A9);
  • l’abolizione dell’imposta si applica anche nel caso di abitazione assegnata al coniuge legalmente separato;
  • fra le novità dell’ultima ora, inserite alla Camera, uno sconto del 50% per l’imposta sulla prima casa data in comodato d’uso a parenti di primo grado (figli e genitori), a condizione che si possieda solo un’altra casa di proprietà nello stesso Comune.

Per quanto riguarda le imprese eliminata l’IMU sui terreni agricoli e quella sugliimbullonati, ovvero i macchinari fissi al suolo delle aziende.

 

Altre misure sugli immobili

Ci sono una serie di norme che riguardano i settori delle compravendite immobiliari e dell’edilizia. Prorogate al 2016 le detrazioni su ristrutturazioni edilizie e riqualificazione energetica nelle attuali misure (rispettivamente, 50% e 65%), e il bonus mobili, che si arricchisce di una nuova possibilità: una detrazione sempre al 50%, fino a una spesa massima di 16mila euro, per arredi ed elettrodomestici destinati alla prima casa appena acquistata da giovani coppie. Previsto poi un leasing agevolato per l’acquisto della prima casa, sempre da parte di giovani coppie (con almeno uno dei due componenti sotto i 35 anni).

 

Infine, c’è una misura che introduce la possibilità di applicare le agevolazioni fiscalisull’acquisto della prima casa, relative a imposta di registro o IVA, anche da parte di chi ne ha già usufruito per acquistare un’abitazione precedente e decide di cambiare casa, a condizione che il vecchio immobile venga venduto entro un anno dal rogito.

 

Le agevolazioni prima casa si potranno applicare dal 2016 anche nel caso in cui si cambia abitazione, acquistandone una nuova dopo aver già fruito di sgravi tributari precedentemente: lo prevede la Legge di Stabilità nel testo approvato dal Senato, che ha appena iniziato l’iter alla Camera. Si tratta delle agevolazioni relative a imposta di registro o IVA.

Come noto, le agevolazioni in questione cambiano a seconda che la compravendita avvenga da un privato o da un’impresa. Se si acquista l’immobile da un privato si paga l’imposta di registro al 2% e imposteipotecaria e catastale fisse di 50 euro. Se invece l’operazione avviene con un’impresa, la vendita è soggetta ad IVA e si applica la percentuale del 4%. Le imposte catastale e di registro salgono in questo caso a 200 euro (sempre in misura fissa).

Dal 2016, il proprietario di un immobile che ha già usufruito di queste agevolazioni fiscali quando ha effettuato l’acquisto, nel momento in cui decide di cambiare casacomprandone una nuova può nuovamente applicare gli sconti fiscali, a una condizione: il vecchio immobile deve essere venduto entro un anno dal rogito. Attenzione: la vecchia prima casa può essere anche ceduta a titolo non oneroso.

Per il resto, i requisiti restano gli stessi: è necessaria la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato (diversamente, bisogna spostarla entro 18 mesi); nel caso in cui l’immobile si trovi nel Comune in cui si lavora o si studia non è invece necessario spostare la residenza. Esclusioni: l’agevolazione fiscale prima casa non si applica agliimmobili di lusso, di categoria catastale A1, A8, e A9. L’imposta ipotecaria e catastale costano 50 euro ciascuna.

Bonus Mobili giovani coppie a 16mila euro

La norma è stata inserita in Legge di Stabilità con l’evidente obiettivo di stimolare la ripresa del mercato delle compravendite immobiliari. Ricordiamo che la manovra prevede anche l’abolizione 2016 della TASI sulla prima casa e un nuovo Bonus Mobili per le giovani coppie che acquistano l’abitazione principale (detrazione 10% fino a 16mila euro).

 

 

 

 

 

 

 

L'Agenzia delle entrate aggiorna le quotazioni immobiliari al I semestre 2015

 

Il valore di case, negozi e uffici aggiornato al primo semestre dell'anno. Sono state infatti pubblicate online, sul sito dell'Agenzia delle entrate (www.agenziaentrate.gov.it), le quotazioni dell'Osservatorio sul mercato immobiliare (OMI) con l'indicazione aggiornata dei prezzi al metro quadro per diverse tipologie di immobili. I dati sono consultabili per semestre, provincia, comune, zona OMI e destinazione d'uso. Le quotazioni possono essere consultate, oltre che con la ricerca testuale, anche con il servizio di navigazione territoriale Geopoi, realizzato da Sogei, che consente di conoscere le quotazioni navigando su una vera e propria mappa interattiva di tutto il territorio nazionale. Le quotazioni OMI relative ai comparti residenziale, commerciale, terziario e produttivo sono consultabili con smartphone o tablet accedendo a OMI Mobile, applicazione dell'Agenzia dell'entrate.

 

 

Agevolazioni "prima casa"

 

Cass., sent. n. 19684/2015: la massima... Nel caso in cui il contribuente abbia presentato al comune di ubicazione dell’immobile oggetto di acquisto agevolato una rima domanda di trasferimento della residenza entro i diciotto mesi previsti, ma l’ente locale non vi abbia dato alcun seguito, e allora il contribuente abbia presentato, seppure dopo lo spirare del predetto termine, una seconda domanda di trasferimento, conclusasi positivamente, nulla osta a fare risalire alla primitiva istanza gli effetti retroattivi della positiva conclusione del secondo procedimento, alla luce della chiara manifestazione di disponibilità del contribuente di sottoporsi alla procedura di controllo della stabile dimora nell’alloggio oggetto della richiesta di trasferimento della residenza.

 

 

 

 

Catasto, nuovi conteggi: valgono i metri quadrati

 

 

CASA. Novità per 57 milioni di immobili: la superficie entra nelle visure. Più verifiche per la Tari Catasto, nuovi conteggi: valgono i metri quadrati La Cassazione salva le cartelle esattoriali firmate dai dirigenti decaduti dell'Agenzia delle Entrate.

 

Non solo i vani e il valore catastale, che rimane immutato, ma anche i metri quadri complessivi dell'immobile e quelli che possono aiutare per stabilire, togliendo un 20%, la base imponibile della tassa sui rifiuti. Le visure, cioè i «documenti di identità» degli immobili, si arricchiscono di nuove informazioni. La novità riguarda 57 milioni di immobili sui 61 milioni registrati e prepara gli archivi dell'Agenzia delle Entrate anche in vista della riforma del catasto che, solo quando sarà approvata, vedrà il superamento dei vani e l'utilizzo dei metri quadrati anche per il calcolo delle rendite. La novità non è solo formale. Cambiano i dati che ha in mano il cittadino e che già da alcuni anni sono a disposizione dei Comuni.

 

E la maggiore consapevolezza non solo aiuterà e semplificherà gli adempimenti, ma servirà anche a mettersi al riparo da sgradite sorprese: controlli, contestazioni e accertamenti. In particolare per la tassa sui rifiuti, che ora si chiama Tari e per la quale si chiede di fare riferimento alla superficie calpestabile, esclusi i muri e le aree scoperte come i balconi e i terrazzi. L'Agenzia delle Entrate indicherà d'ora in poi nelle visure due nuovi valori. Il primo sono i metri quadrati complessivi. Servirà a verificare se per la compravendita la superficie dichiarata è «gonfiata». Il secondo, 1invece, è la superficie, sempre calcolata in metri quadrati, senza le 1 aree scoperte. In base ad una finanziaria del 2013 bisognerà considerare solo l'80% di questo valore, uno «sconto» del 20% che serve a «togliere» i muri dalla misurazione. CASSAZIONE. Gli avvisi o le cartelle firmati da dirigenti dell'Agenzia delle Entrate poi decaduti dopo la sentenza della Corte Costituzionale non sono «nulli». Ricorrere a questo punto sarà assai difficile.

 

La Corte di Cassazione con una nuova sentenza mette così fine alla querelle nata in seguito alla decisione della Consulta del marzo scorso con la quale sono stati dichiarati illegittimi centinaia di dirigenti delle agenzie fiscali che erano stati promossi senza concorso. Subito dopo la sentenza della Corte, molte associazioni dei consumatori avevano annunciato ricorso contro gli atti firmati da quei dirigenti. Ora la decisione della Cassazione dovrebbe metter fine almeno a questo problema, ma non ancora a quello di trovare soluzione al problema dei dirigenti «illegittimi» per i quali il Senato si sta adoperando con emendamenti del Pd alla Legge di Stabilità. Dunque la Cassazione stabilisce che gli atti dell'Agenzia delle Entrate firmati da dirigenti poi decaduti in seguito alla sentenza della Corte Costituzionale sono comunque «validi»